百强房企争相涌入代建市场 不打“价格战”锚定“好房子”

证券时报记者 张一帆

过去一年，房地产行业加快探索新发展模式，百强房企涌入代建市场的热情仍然高涨，推动行业规模进一步增长，新的竞争格局逐渐显现。

所幸，“规模竞赛”已不是行业唯一主题。从“四好”住宅的打造到城市更新的操盘，从烂尾项目纾困到存量资产盘活……头部企业与中小企业在新发展共识下展开差异化竞争。伴随行业标准与评价体系的日益完善，全行业践行“价值革命”，代建行业正在避开“价格战”的暗礁，转向“价值战”的主航道。

尚未稳固的“橄榄形” 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

2025年，代建新拓规模逆转了2024年拓展“失速”的态势。据克而瑞统计，2025年代建新增规模TOP20企业的新增签约建面达22007万平方米，同比增幅16%，增速较2024年提升6个百分点。

尽管整体规模回升，但克而瑞联席董事长丁祖昱将之归因为“头部代建企业扩张意愿强烈”。事实上，与此前多年行业整体性的爆发式增长不同，2025年的代建市场竞争结构和竞争环境已发生根本性变化，“橄榄形”竞争结构已经初现雏形。这一结构往往被认为是一个产业进入成熟期主流高集中度的典型形态。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

中指研究院最新发布的《2025年中国房地产代建企业排行榜》显示，绿城管理完成了3535万平方米的新签约代建面积，比第二名高出超过一倍，然而其拓展规模较前一年略有下滑。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

排在绿城管理之后，签约面积在1000万平方米至1600万平方米区间内的企业多达9家，是上一年的三倍，如金地管理、龙湖龙智造、新城建管同比增幅超过50%。而在榜单的尾部，2024年仅有1家拓展面积50万平方米以下的企业入围榜单，2025年则大幅增长到了6家。

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虽然头部企业市场集中度持续处于高位，但其竞争格局并非“橄榄形”所代表的稳态，而是持续在发生改变。“无论是头部还是第二、三梯队企业座次仍在洗牌，市场竞争异常激烈且动荡。”中指研究院企业研究总监刘水表示，“行业规模在经历爆发式增长后，已进入高位平台期。” 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

截至目前已有超百家企业涉足代建业务，并且多数来自过往的房地产销售百强企业，竞争基数大，行业经验普遍丰富。“公司认识到代建行业已是一片红海，头部企业优势明显，中小企业生存空间受挤压。”一家去年新进入代建行业的地产企业负责人表示，“不过目前市场格局尚未固化，后来者仍有后来居上的机会。”

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刘水认为，在探索房地产新发展模式背景下，代建具有轻资产、高利润率、抗周期等特征，自然会受到房地产企业青睐。当前房地产市场下行压力较大，房地产开发业务营收减少，为实现高质量发展，降本增效成为未来发展中需要解决的重要一环，代建具有高利润率的特点，可以有效补充企业营收。

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避免价格战已成共识

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在激烈的竞争中，行业“卷度”也有明显提升。首先体现在价格水平，代建管理费率从早期的3%普遍降至1%—3%区间。

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根据中指研究院数据，对典型代建企业代建项目统计，目前代建项目代建管理费率在1%—3%之间的项目占比为81.7%，较2024年底增加了4.6个百分点。其中，代建管理费率仅在1%—2%之间的项目占比为50.5%，较2024年底增加了7.8个百分点。“随着代建企业竞争加剧，代建管理费率持续压缩，预计该趋势未来还将延续。”刘水认为。

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事实上这一激烈的价格竞争已经引发产业界人士的瞩目，行业头部企业高管均在积极发声呼吁参与者从价格竞争转向价值竞争。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

龙湖董事会主席兼CEO陈序平近日公开表示，价值创造才是代建航道的生意逻辑，而非低价拼非理性的费率，“龙湖龙智造没有去参与这种不理性的报价”。绿城管理执行董事兼行政总裁王俊峰也表示，行业虽然仍面临低价竞争和过度承诺等现象带来的极致挑战，但越来越多企业认识到，代建的核心竞争力已从简单的“价格比拼”，全面转向更深层次的“价值创造”。

即便是新入局的企业也正有意识地维护行业价格底线。有房企相关负责人明确告诉证券时报记者，公司目前代建项目代建费没有低于2%的，“我们虽然是后入局者也亟须打开市场空间，但是我们不计划参与价格竞争，主张提供‘质优比’服务而非低价获取份额，致力于通过全链条服务和长尾运营创造溢价”。

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业内人士告诉记者，目前我国项目代建制实施中存在代建单位法律地位不明确，合同不规范，职责、权利不匹配，代建费用偏低，实施效果缺少评价等问题。建立更高的服务标准与更健康的评价体系，规范市场秩序，引导企业聚焦专业能力提升，已经成为行业共识。

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(小编：财神)