Noções básicas de REIT (fundos imobiliários)

Um REIT, ou fundo de investimento imobiliário, é uma empresa que possui ou financia imóveis que geram renda — e, comprando suas ações, você pode ter uma fatia de shopping centers, apartamentos ou galpões sem nunca assumir uma hipoteca ou consertar um telhado que vaza.

O que um REIT é de fato

Um fundo de investimento imobiliário é um negócio cuja principal função é possuir, operar ou financiar imóveis que produzem renda. Em vez de construir um imóvel você mesmo, você compra cotas do fundo numa bolsa de valores, bem como compraria ações de qualquer outra empresa. O seu dinheiro se junta ao de muitos outros investidores, e o fundo o usa para manter um portfólio de imóveis.

A característica marcante é uma regra tributária. Em muitas jurisdições, um REIT que atende a certos requisitos pode deixar de pagar o imposto de renda corporativo sobre os lucros, mas só se repassar a maior parte da renda aos acionistas na forma de dividendos. Essa estrutura é por que os REITs são frequentemente discutidos como um modo de investidores comuns terem exposição ao imobiliário por meio de uma conta de corretora comum, em vez de comprar um prédio diretamente.

Ajuda pensar num REIT como um proprietário que você co-chega com milhares de estranhos. O aluguel cobrado dos inquilinos vira a renda que o fundo distribui. Você não seleciona inquilinos, pinta corredores nem lida com o banco — os gestores do fundo cuidam da operação.

Os principais tipos de REITs

Os REITs vêm em alguns sabores, e as diferenças importam para o que você está realmente comprando:

• REITs de capital (equity) possuem e operam imóveis reais — escritórios, shoppings, data centers, blocos de apartamentos e semelhantes. A maioria dos REITs que você compra em bolsas públicas é desse tipo. A renda vem largamente do aluguel.
• REITs hipotecários (mortgage) não possuem prédios; emprestam dinheiro a proprietários de imóveis ou investem em hipotecas e títulos lastreados em hipotecas. A renda vem dos juros ganhos, e os resultados tendem a ser mais sensíveis a movimentos de taxa de juros.
• REITs híbridos misturam as duas abordagens, mantendo imóveis e também empréstimos imobiliários.

Além dessa divisão, os REITs também são agrupados pelo modo como você pode comprá-los. REITs negociados publicamente estão listados em bolsas de valores e podem ser comprados e vendidos durante o pregão. REITs públicos não negociados são registrados mas não listados, por isso são mais difíceis de vender rapidamente. REITs privados não são registrados publicamente e geralmente se limitam a certos investidores. Para um iniciante, os REITs negociados publicamente são os mais simples de entender e os mais líquidos.

Como a renda é paga

A maioria dos REITs distribui a renda aos acionistas como dividendos — pagamentos regulares que representam uma fração do aluguel e dos juros que o fundo coleta. Os valores podem variar de período a período, porque ocupação, aluguéis e despesas mudam com o tempo. Investidores costumam manter REITs em parte por esse fluxo estável de pagamentos, mas o nível do pagamento não é fixo e pode ser cortado se os imóveis subjacentes renderem menos.

Liquidez: cotas versus possuir um prédio

A maior diferença prática entre um REIT e a propriedade direta de imóvel é a liquidez — quão rápido você consegue transformar o investimento de volta em dinheiro. Vender uma casa ou um prédio de aluguel pode levar meses, envolver corretores e taxas, e prender uma grande soma num único ativo. Vender cotas de um REIT negociado publicamente geralmente pode ser feito em instantes pela corretora, por um pequeno custo de negociação, no valor em dólares que você escolher.

Isso torna os REITs muito mais acessíveis. Você não precisa de uma entrada grande o bastante para comprar um imóvel, e pode começar com o mesmo pequeno valor que colocaria em qualquer ação. A contrapartida é que o preço da cota oscila com o mercado, então o valor do que você detém pode balançar mesmo se os prédios em si estão estáveis.

Os riscos a entender

Os REITs não substituem uma conta de poupança, e carregam riscos reais:

• Sensibilidade à taxa de juros: quando as taxas de juros sobem, o custo de empréstimo para proprietários de imóveis sobe, e alguns investidores giram dinheiro para títulos que agora pagam mais. Isso pode pressionar os preços dos REITs. Os REITs hipotecários são especialmente expostos, porque seus custos de empréstimo importam diretamente.
• Risco de setor e de inquilino: um REIT focado em um tipo de imóvel — digamos, shoppings ou escritórios — depende da sorte desse setor. Prédios vazios significam menos aluguel.
• Dívida e alavancagem: muitos REITs tomam emprestado para comprar imóveis, então seus resultados são afetados tanto por tendências de aluguel quanto por custos de financiamento.
• Risco de mercado: como qualquer título negociado, o preço da cota de um REIT pode cair num declínio amplo independentemente dos seus imóveis.

Onde os REITs se encaixam num plano diversificado

O imobiliário se comporta um pouco diferente de ações e títulos, e é por isso que alguns investidores incluem uma alocação moderada como uma parte de uma mistura mais ampla. Um REIT pode acrescentar variedade a uma carteira que, de outra forma, é só de ações de empresas, porque valores e aluguéis de imóveis respondem a forças diferentes das do lucro corporativo.

A palavra-chave é modesto. A maioria dos iniciantes se sai melhor mantendo o imobiliário como uma pequena fatia, e não como peça central. Muitos fundos indexados amplos já contêm REITs como componente, então você pode já ter alguma exposição sem comprar um fundo de REIT dedicado. O nosso guia de diversificação explica como funciona o espalhamento entre tipos de ativos, e o nosso guia de dividendos explicados cobre como os pagamentos de dividendo funcionam em geral.

REIT de capital versus imóvel direto: uma comparação rápida

A tabela descreve características gerais, não uma recomendação. Se o imobiliário pertence ao seu plano depende dos seus objetivos, horizonte de tempo e de quanta variedade você já tem em outros lugares.

Como um iniciante pode começar simplesmente

Você não precisa escolher imóveis individuais nem virar proprietário. Um caminho simples para muitos iniciantes é este:

1. Decida se o imobiliário deve ser uma pequena parte da sua mistura geral, e não o todo.
2. Considere um fundo indexado de REIT amplo ou um ETF que detenha muitos tipos de imóveis, em vez de apostar em uma só empresa ou setor.
3. Verifique os custos do fundo e leia que tipos de imóveis ele detém antes de comprar.
4. Adicione numa agenda e trate-o como aplicação de longo prazo, não como negociação de curto prazo.

Para contexto imparcial sobre como os títulos são regulados, o site Investor.gov da U.S. Securities and Exchange Commission oferece recursos em linguagem simples.