日本房地产泡沫破裂的启示

　　日本是二战后第一个由发展中经济体跨入发达经济体的国家。作为曾经的世界第二大经济体，日本经济从“高速增长-中速增长-长期停滞”的换挡、遭遇美国战略遏制、人口的老龄化、房地产泡沫的形成与破裂、产业结构的变迁等，对当前中国经济发展提供了较为丰富的历史借鉴。

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　　本文系统梳理泡沫经济时期日本土地、人口、政策相关状况，从政策、金融体系和实体经济等方面，探究日本房地产泡沫膨胀与破裂的根源所在，以此对当前中国房地产市场健康发展提供决策参考。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　一、土地、人口、政策 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　对日本房地产泡沫形成的影响 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　（一）日本房地产泡沫的形成与破裂 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　20世纪80年代中期，日本股市、房地产市场不断升温，资产泡沫逐渐形成。1990年开始，日本股市率先下跌，随后传导至房地产市场，土地价格也开始了漫长的下跌。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

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　　在房地产泡沫形成过程中，日本房地产相关投资明显增加。1985年至1991年期间，按不变价计算的日本建筑投资增长了43%，实际GDP分项中的私人住宅投资增长了42%。因此，在房地产泡沫破裂之初，人们并没有充分认识到冲击的严重性。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　房地产泡沫破裂后，日本房地产销售在短暂调整后出现反弹。一方面，1991年至1994年期间日本房价已出现明显调整，使得部分前期被抑制的住房需求得到释放；另一方面，1993年9月日本央行将贴现率下调至1.75%的历史低位，并在1994年4月再度下调至1.0%，房贷利率也随之大幅回落，刺激了房地产销售反弹。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　日本房地产泡沫破裂初期，实际上并未对房地产业本身造成太大冲击，居民与企业部门资产负债表受损后，消费、设备投资支出的下降才是日本经济增速下滑的主要原因。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　（二）日本房地产泡沫破裂的土地人口背景

　　从自然禀赋来看，日本土地资源较为稀缺，更易产生房地产泡沫。二战后，日本人口迅速增长，土地稀缺的问题也更加突出。另一方面，日本作为岛国，土地以山地、丘陵为主，多数土地难以用于居住。同时，人口结构的转型以及城镇化步伐的放缓，也使得当时日本的房地产市场更为脆弱。

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　　（三）日本房地产泡沫破裂的直接触发因素

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　　通过研究发现，土地稀缺、人口结构转型、城镇化步伐放缓等因素并非日本房地产泡沫膨胀与破裂的充分条件；20世纪80年代日本政府在货币政策、财政政策、税收政策上的一系列失误，才是导致其房地产泡沫破裂的直接原因。

　　1. “广场协议”签订及“日元升值萧条”。20世纪70年代开始，随着日本经济的发展和产业结构的升级，日本出口竞争力不断加强，贸易顺差明显扩大。 1978年到1983年，随着美联储大幅加息，美日政策利差不断扩大，日元汇率在震荡中趋于贬值。 日本高额的贸易顺差与持续贬值的汇率，引起了美国的忌惮。 1985年9月，美国、日本、法国、英国及西德五国签订了“广场协议”。 日本政府表示将“灵活管理货币政策，适当关注日元汇率”并“使日元充分体现日本经济的内在实力”。 “广场协议”签订后日元大幅升值，并引发“日元升值萧条”。

　　2. 广场协议后日本货币政策的四次失误。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　第一次失误：为应对经济下行压力，日本央行短时间内连续多次降息。日元过度升值，及其引发的日本经济下行，使得日本央行对当时的经济状况出现误判，货币政策操作出现失误。在1986年1月至1987年2月约一年的时间内，日本央行连续五次下调政策利率，将贴现率由6.0%降至2.5%的超低水平。

　　第二次失误：“卢浮宫协议”签订及“黑色星期一”的出现，使日本央行继续维持超低利率政策。1987年2月，美国、日本、英国、法国、德国、意大利、加拿大等七国财政部长及央行行长在法国卢浮宫召开会议，决定联合稳定美元汇率。会议上日本政府承诺扩大内需，并继续实施扩张性政策。作为对“卢浮宫协议”的遵从，日本央行继续维持了超低的政策利率。日本央行极度宽松的货币政策使得货币供给量迅速增加，过剩的流动性大量流入股市及房地产市场，是造成日本房地产泡沫的主要原因之一。现任日本央行行长黑田东彦曾表示，如果1987年和1988年日本央行能够及时收紧货币供给，而不是继续实行扩张性货币政策，日本的资产泡沫也不至于如此膨胀。

(小编：财神)