国有企业不动产资产证券化路径研究

发布时间：2025-09-12 10:46来源：证券市场周刊散户吧字号：大 中 小

持有型不动产资产支持计划这一创新金融工具在国企资产盘活中具备较大的应用价值，它为国有企业打通存量不动产盘活通道、拓宽权益型融资渠道提供全流程路径，助力国有企业实现存量资产和新增投资的良性循环。

　　

　　当前，中国基础设施存量资产规模已超过100万亿元，庞大的资产规模蕴含着巨大的经济价值，但同时基础设施资产的证券化率不足3%，大量基础设施资产未能得到充分的金融化利用。盘活存量资产、形成存量资产和新增投资的良性循环成为重要课题。

　　

政策层面，多层次REITs市场建设持续推进。2025年5月，中国证监会债券司表示积极强化推动建立多层次REITs市场，发挥好资产证券化业务在盘活存量与提供优质投资标的市场两端积极作用；同年5月，上海交易所修订业务规则，引入持有型不动产资产支持证券扩募机制。

　　

持有型不动产资产支持证券作为介于传统ABS与公募REITs之间的权益型工具，以“资产信用主导、审批灵活、衔接公募”的特点，正成为国企盘活存量的关键路径。

　　

　　市场发展现状 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

2023年首单产品“华泰-中交路建清西大桥持有型专项计划”发行，2025年上半年以来，市场呈现规模快速扩容、资产类型多元化的特征。截至2025年7月末，全市场累计获批持有型不动产资产支持计划12单，总规模191.71亿元；在审项目14单，拟发行规模248.17亿元。已获批项目资产类型覆盖六大核心领域，体现国企存量资产的多元化特征。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

　　实践路径与价值深化

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在地方政府债务监管趋严、传统融资渠道收窄的宏观环境下，国有企业面临的资金压力日益凸显，同时新型城镇化建设又对基础设施投融资提出了更高要求。如此情形下，盘活庞大的存量不动产资产，已成为国有企业深化改革、提质增效、实现可持续发展的必然选择。持有型不动产资产支持计划作为一种创新的权益型融资工具，特别适合国有企业用于盘活具备稳定运营能力和现金流产生能力的存量不动产资产。

　　

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我们来对国企资产盘活的深层价值进行解析。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

首先，可以优化财务指标。持有型不动产资产支持计划可以拓宽原始权益人权益融资渠道，有效降低资产负债率，优化财务结构，提高财务报表中的利润水平。同时，募集资金的使用可以参照 ABS 的相关要求，相对灵活，可用于偿还高息债务、补充流动资金或新的项目投资，直接改善现金流状况，降低综合融资成本。

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其次是释放资产价值。资产的市场化定价助力国有资产重估，发现其真实市场价值，促进国有资产保值增值。在已发行的持有型不动产资产支持计划项目中，主要采用收益法估值，收益法权重不低于50%，可参考上市公司并购资产定价、REITs定价，推动资产价值向市场公允水平回归。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

同时，引入专业运营管理机构，可以通过提升运营效率来挖掘资产潜在价值，增加未来现金流。

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第三，突破融资约束。相较于依赖主体信用的传统债权融资，持有型不动产资产支持计划更侧重于资产信用，可以为主体信用评级较低(如AA及以下)但拥有优质运营资产的国企提供了融资通道。目前已发行的持有型不动产资产支持计划项目中部分原始权益人主体评级为AA，通过资产证券化成功实现融资，验证了“资产信用替代主体信用”的可行性。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

最后 ，可保留运营控制权。

　　

国企可通过其下属子公司或关联方担任资产运营管理机构，如“平安证券-中国铁建第一期持有型不动产资产支持专项计划”中，中国铁建下属物业公司负责运营，在一定程度上保留了对资产的控制权和收益权，也为资产未来升级改造、进一步通过公募REITs上市或其他资本运作预留了空间。

　　

    

　　

接下来，可以看一下实践路径。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

国有企业要成功运用持有型不动产资产支持计划这一融资工具，需构建“筛-设-管”全流程闭环模式，结合资产特性与政策要求精准施策。

　　

第一步是资产筛选。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

底层资产的质量直接影响资产证券化产品的发行风险，需通过“三维评估”模型筛选资产，从合规维度、现金流维度和运营成熟度维度进行。

　　

第二步是产品设计。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

(小编：财神)