公募REITs 由基础设施扩容至商业不动产

商业不动产REITs和基础设施REITs并行，服务重心各有侧重，为市场主体提供了更加丰富和灵活的选择，也可更好地发挥多层次资本市场的功能，协同服务实体经济高质量发展。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　11月28日，为贯彻落实资本市场新“国九条”要求，推动不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告(征求意见稿)》(下称“《公告》”)，拟将商业不动产纳入公募REITs试点范围。目前，REITs底层资产以基础设施为主。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　证监会在上述文件起草说明中表示：截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融资金额为2070亿元，总市值为2201亿元。从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　《公告》共八条，主要包括以下内容：一是产品定义，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。二是基金注册及运营管理要求，明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求，以及基金管理人的主动运营管理责任。三是发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求。四是强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责。

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　　从产品定义来看，商业不动产REITs通过投资商业不动产资产支持证券，获取所有权或经营权，以租金、收费等稳定现金流向投资者分配收益。从运营要求来看，基金管理人需履行主动运营管理职责，确保资产合规、现金流稳定，并接受证监会及相关部门监管。从资产范围来看，明确涵盖商业零售、写字楼、酒店等传统商业地产，与已发行的消费基础设施REITs共同构成公募REITs体系。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　从市场影响来看，在一级市场，11月25日，两单公募REITs项目获受理(含首单隧道REITs)，显示政策落地加速。在二级市场，消费基础设施REITs板块自上市以来涨幅达44.6%，商业类资产因稀缺管理能力受到关注。

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商业不动产REITs前景良好

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　　11月28日，国家发展改革委表示，正在积极推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型；同日，证监会发布上述《公告》。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　国家发展改革委的表态及证监会最新发言及文件进一步扩充了公募REITs资产类型，并新增“商业不动产REITs”大类别。此次，酒店、写字楼等传统商业地产被明确囊括在内，将促进存量商业资产盘活，缓解持有优质商业的房企和地方国资的流动性压力，助力房地产新发展模式。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　具体来看，《公告》明确了商业不动产REITs的定义，并对其基金注册、运营管理、责任落实及监管职责作出了规定。《公告》明确了商业不动产REITs的产品定位，指出其是通过投资商业不动产资产支持证券取得不动产所有权或经营权，以获取租金、收费等稳定现金流，并向基金份额持有人分配收益的封闭式公募基金。在注册及运营管理方面，《公告》明确了基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面的要求，以及基金管理人的主动运营管理责任。在管理人规范方面，《公告》压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求。在监管责任方面，《公告》明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　值得注意的是，本次《公告》提出的商业不动产REITs并非一种新的资产证券化产品品类，其与已发行的消费基础设施REITs均属于公募REITs体系内。商业不动产REITs试点落地，标志着C-REITs底层资产迈向全门类。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　从全球成熟市场发展经验来看，商业不动产REITs的底层资产包括商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等。中国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。年内IDC、天然气发电等公募REITs项目陆续上市，近期有首单隧道类REITs东方红隧道股份智能运维高速REITs获受理，文旅等业态也在发审流程中。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　商业不动产REITs前景良好，审批有望提速。目前，已发行的消费基础设施REITs表现良好。截至2025年11月28日，消费基础设施REITs板块总体自上市以来涨幅达到44.6%，2025年以来涨幅高达31.2%。作为以管理能力为核心的资产类别，看好商业类资产业绩的韧性。需要注意的是，过去REITs的政策主要由国家发展改革委发布，此次《公告》由证监会主导，后续商业不动产REITs项目的审批提速值得期待。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

(小编：财神)