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郭英成“等风来”:五年五任 CFO,佳兆业的融资压力到底有多大?

发布时间:2020-05-23 01:01来源: 纵横陆家嘴 散户吧字号:

  郭英成换 CFO 如换衫,佳兆业两年内到期有息债务 579.61 亿元。

  出品 | 纵横陆家嘴

  撰文 | 查克

  " 我不知道风,是在哪一个方向吹。"

  五年前,依靠烂尾楼发家的 " 旧改之王 " 佳兆业(1638.HK)深陷债务危机:" 锁楼 "、融创中国(1918.HK)" 趁火打劫 "、" 资产被查封 "、" 金融机构抽贷 "、" 合作伙伴断腕自救 " 等忧患裂变式发酵。

  彼时,涉嫌政府官员贪腐案的佳兆业董事局主席郭英成,正暂居于维多利亚港四季酒店。这位 " 等风来 " 的潮汕商人最终竟 " 幸运 " 地躲过 " 至暗时刻 "。

  但不幸的是,错过了千亿起点黄金时期的佳兆业,不仅行业排名由 TOP20 边缘跌出 TOP40,还不得不面对隐瞒债务之后的 " 财务黑洞 ",同时该公司净负债率也在 300% 上方高悬。五年间,佳兆业多次更换 CFO。这也令担当融资重任的一任又一任继任者 " 如坐针毡 "。

  如今," 风 " 又来了。随着粤港澳大湾区城市更新政策利好频繁出台,因在该区域拥有旧改项目逾百个,合计货值超过 2 万亿元,佳兆业被外界认定是这一未来红利的最大受益房企之一。

  " 伪 " 万亿成色十足 转自:散户吧 WWW.SANHUBA.COM

  然而,现年 55 岁的郭英成这次 " 等风来 " 的结果却是,佳兆业目前账面上的仍未能转化为价值的数字。

  要知道,股价永远都是衡量一家上市公司真实 " 家底 " 最好的晴雨表。目前坐拥逾 2 万亿元货值的房企有四家,分别是碧桂园、融创、保利和恒大,最新市值分别为 2152 亿港元、1575 亿港元、2005 亿港元和 2167 亿港元。而佳兆业的市值仅为 185 亿港元,不及前者平均市值的十分之一。

  一方面,旧改项目深受运营周期长、政策导向强和收益不稳定等 " 好吃不好摘 " 的限制,导致业绩并表进程如同挤牙膏,相关红利亦难以即刻兑现;

  另一方面,尽管佳兆业偿债指标逐渐向好,2019 年净负债率更是大降至 144%,但在仍劣于行业平均标准的偿债指标和不足 9% 的净利润率下,其估值难有大的起色。

  若将时间拉长,与 " 暴雷 " 之前相比,佳兆业目前的市值几乎未发生变化,且远低于同期上市房企平均逾 60% 的市值增幅。

  更主要的因素是,在佳兆业的利润构成并非全部来自主营地产业务,而随着旧改项目未来并表,其归母净利也面临着 " 失色 " 的情况。 转自:散户吧 WWW.SANHUBA.COM

  

 郭英成“等风来”:五年五任 CFO,佳兆业的融资压力到底有多大?

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  佳兆业 2019 年利润表

  数据显示,2019 年,佳兆业实现归母净利 45.93 亿元,同比增加 67.1%。不过,在该公司的利润构成中,通过出售项目公司股权和引入合作方累计录得 27.06 亿元收益,占归母净利的比例近六成。

  这也意味着,佳兆业地产主营业务的实际净利润率不仅较其账面值大打折扣,更是低于其 2019 年全年约 8.8% 的平均融资成本。旧改周期过长,业绩疲态尽显。 转自:散户吧 WWW.SANHUBA.COM

  纵横陆家嘴注意到,在股东权益构成方面,2019 年,佳兆业少数股东权益翻倍至 299.91 亿元,占权益总额的比例由上一年的 40% 上升至 54%。相反,佳兆业少数股东损益目前却仍处于亏损状态。这也旧改项目业绩兑现周期长的表现之一。

  但随着合作项目的利润从 " 错配期 " 进入 " 兑现期 ",在少数股东拿走大半利润后,佳兆业又将陷入归母净利的 " 成长困境 "。

  无论旧改之王,还是烂尾楼之王,都代表了佳兆业可以捕捉到诱人的政策红利和旁人难以企及的商机,但从目前市值和业绩表现来看,该公司倒是 " 伪 " 万亿成色十足。

  换 CFO 如换杉,如何 " 等风来 "?

  那么,如何改变这一现状,又如何令市值与所谓的两万亿货值匹配呢?

  没有足够的筹码,何以 "Show hand" 到底。答案自然是钱,且需要很多钱;而成本,当然是越低越好。于是,佳兆业的 CFO 又换人了,而这次同龄人之间人事换防则是罕见的 " 一换二 " 操作,并非常规的 " 后浪 " 式晋升。

  5 月 18 日中午,佳兆业发布公告称,刘富强已辞任公司首席财务官,自 2020 年 5 月 31 日起生效。吴建新已获委任为公司首席财务官,系佳兆业五年来的第五任 CFO;孙暐健获委任为公司联席首席财务官,自 2020 年 5 月 18 日起生效。

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  据了解,现年 40 岁的刘富强 2018 年 6 月加入佳兆业担任 CFO 一职,拥有逾 15 年的投行经验,主要负责佳兆业的企业融资、投资及融资策略、投资者关系及资本管理;而现任 CFO 吴建新主要负责佳兆业在境内的融资及财务规划,孙暐健则负责佳兆业境外融资。

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  佳兆业公告

  由于任期至本月月底结束,因此在国内主流金融咨询软件的佳兆业高管介绍中,刘富强仍是佳兆业首席财务官。但令人唏嘘的是," 人走茶凉 " 与功过无关,就在佳兆业更换 CFO 公告披露当日,佳兆业官网管理团队的介绍中,刘富强的名字已无迹可寻。

  而本次 " 孙吴 " 搭档的 CFO 组合面临着怎样的挑战呢?数据显示,截至 2019 年年末,佳兆业有息负债总额为 1171.96 亿元,同比增长 7.75%;净负债率由上一年的 236% 降至 144%。不过,净负债率的大幅降低与其合作项目增加不无关系。同时,由于佳兆业较低的盈利能力以及持续增加的有息负债,其整体偿债压力仍然不小。

  其中,佳兆业两年内到期的有息负债为 579.61 亿元,占有息负债总额的比例接近五成,而其目前在手现金仅为 380 亿元,既要借新还旧,又要低息替换高息,新 CFO 组合面临的挑战不比前任降负债率的难度低。叠加今年外部环境因素下,佳兆业前四个月合同销售额和平均售价均下滑逾一成的影响," 千亿目标 " 的压力也不容小觑。

  

 郭英成“等风来”:五年五任 CFO,佳兆业的融资压力到底有多大?

  佳兆业部分财务数据

  值得一提的是,由于中超球队天津天海官方宣布解散,郭英成旗下的深圳佳兆业足球俱乐部将大概率以第一递补顺位 " 躺 " 进中超,并成为联赛历史上最幸运的 " 升班马 " 之一。

  而面对海量的大湾区旧改项目,郭英成和他的佳兆业或许也需要再添几分 " 躺进中超 " 的运气。

  " 让风继续吹,不忍远离…… "

(小编:招财进宝)

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