近期，云南城投宣布将通过非公开发行募集不超过20亿元，用于昆明市某区域土地的一级开发。实际上，土地一级开项目发对上市公司的吸引力越来越大，自去年来已有亿城股份(行情 论坛 资讯)、福星股份(行情 论坛 资讯)、中铁二局(行情 论坛 资讯)、泛海建设(行情 论坛 资讯)、招商地产(行情 论坛 资讯)等打算介入该类项目，而碧桂园、泰达股份(行情 论坛 资讯)、中天城投等公司手中亦有土地项目正处于一级开发过程中。 所谓土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对城市国有土地或乡村集体土地，即俗称的毛地或生地，进行统一征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，即俗称的熟地，再对熟地进行有偿出让或转让。 在对大面积土地进行一级开发时，由于所需资金量较大，政府往往会引入企业作为合作方，共同进行开发。双方通常约定，企业投入的资金将会得到一个固定的收益率，来源于开发后土地招拍挂所得，如果拍卖价格超过某一约定价格，对于超出部分的收益，企业甚至还可与政府按事先约定好的比例进行分成。 在这种模式下，土地拍卖价格越高，当然对参与开发的企业越为有利。在去年房地产市场火爆之时，许多城市土地拍卖价格屡创新高，一些企业也因此获利，绵世股份(行情 论坛 资讯)就是其中典型代表。该公司在四川专业从事土地一级开发，去年由于地价高涨，其业绩也出现惊人的飞跃，股票在二级市场一度极受追捧。 绵世股份(行情 论坛 资讯)乐了，买地建房的开发商却不一定开心得起来。在高价拿地后，房价却回落了，将来这些地上盖起来的房子能否挣钱还要打上一个问号。如何降低拿地成本？恐怕成了众多房开商思考的问题，考虑介入一级开发的也因此多了起来。 据业内人士介绍，实际上，一些房开商在过去也有参与土地的一级开发，但主要目的更多的可能是为了拿到该地块的二级开发权，而不在于一级开发带来的收益，毕竟一级开发存在资金占用量大、工期时间长等问题。但是介入一级开发，可加强与政府沟通，更好把握土地规划定位等，便于企业在下一步拍卖中掌握主动权。如碧桂园的运营模式中，在一级开发中即介入，甚至还可解决当地原居民就业等问题，事实证明较为成功。 在地价高涨后，介入一级开发对企业更为有利，可谓进可攻退可守。进，如后续拿下土地二级开发权，则一级开发中获得的收益也可部分冲减拿地成本；退，如土地拍卖价格太高，已不值得介入二级开发，则可坐享一级开发带来的收益。 例如亿城股份(行情 论坛 资讯)的沈阳棋盘山国际风景旅游开发区商住综合用地一级开发项目，约定该公司累计提供土地整理资金1.8亿元，按15%的收益率在2008年7月底前获得投资回报2700万元。光大证券分析师赵强就指出，即使不参与后续的二级开发，这也是一个相当不错的收益了。