Ein REIT, also ein Real Estate Investment Trust, ist ein Unternehmen, das Ertrag bringende Immobilien besitzt oder finanziert — und durch den Kauf seiner Anteile können Sie ein Stück Einkaufszentren, Wohnungen oder Lagerhallen besitzen, ohne jemals eine Hypothek zu tragen oder ein undichtes Dach zu reparieren.
Was ein REIT tatsächlich ist
Ein Real Estate Investment Trust ist ein Geschäft, dessen Hauptaufgabe es ist, Immobilien zu besitzen, zu betreiben oder zu finanzieren, die Ertrag bringen. Statt selbst ein Gebäude zu bauen, kaufen Sie Anteile des Trusts an einer Börse, ähnlich wie Sie Anteile eines anderen Unternehmens kaufen würden. Ihr Geld gesellt sich zu dem vieler anderer Anleger, und der Trust nutzt es, um ein Portfolio von Immobilien zu halten.
Das bestimmende Merkmal ist eine Steuerregel. In vielen Rechtsräumen kann ein REIT, der bestimmte Voraussetzungen erfüllt, keine Körperschaftsteuer auf seine Gewinne zahlen, aber nur, wenn er den Großteil seiner Einnahmen als Dividenden an die Aktionäre weitergibt. Diese Struktur ist der Grund, warum REITs oft als Weg besprochen werden, wie gewöhnliche Anleger Immobilienexposition über ein normales Brokerkonto erhalten, statt ein Gebäude direkt zu kaufen.
Es hilft, sich einen REIT als Vermieter vorzustellen, den Sie sich mit Tausenden Fremden teilen. Die von Mietern eingezogene Miete wird zur Einnahme, die der Trust verteilt. Sie screenen keine Mieter, streichen keine Flure und haben es nicht mit der Bank zu tun — die Manager des Trusts erledigen den Betrieb.
Die Haupttypen von REITs
REITs kommen in ein paar Geschmacksrichtungen, und die Unterschiede zählen für das, was Sie tatsächlich kaufen:
- Equity REITs besitzen und betreiben Immobilien — Büros, Einkaufszentren, Rechenzentren, Wohnblöcke und Ähnliches. Die meisten REITs, die Sie an öffentlichen Börsen kaufen können, sind dieser Typ. Ihr Einkommen kommt weitgehend aus Miete.
- Mortgage REITs besitzen keine Gebäude; sie verleihen Geld an Eigentümer oder investieren in Hypotheken und hypothekenbesicherte Wertpapiere. Ihr Einkommen kommt aus den verdienten Zinsen, und ihre Ergebnisse neigen dazu, empfindlicher auf Zinsbewegungen zu reagieren.
- Hybrid REITs mischen beide Ansätze, halten Immobilien und Immobiliendarlehen.
Über diese Teilung hinaus werden REITs auch nach der Kaufbarkeit gruppiert. Öffentlich gehandelte REITs sind an Börsen gelistet und können während des Handelstags gekauft und verkauft werden. Öffentliche nicht gehandelte REITs sind registriert, aber nicht gelistet, also schwerer schnell zu verkaufen. Private REITs sind nicht öffentlich registriert und im Allgemeinen auf bestimmte Anleger beschränkt. Für einen Anfänger sind öffentlich gehandelte REITs am einfachsten zu verstehen und am liquidesten.
Wie das Einkommen ausgezahlt wird
Die meisten REITs verteilen Einkommen an Aktionäre als Dividenden — regelmäßige Zahlungen, die einen Anteil der Miete und Zinsen darstellen, die der Trust einnimmt. Die Beträge können von Periode zu Periode variieren, weil Belegung, Mieten und Ausgaben sich mit der Zeit ändern. Anleger halten REITs teils wegen dieses stetigen Stroms von Zahlungen, aber das Zahlungsniveau ist nicht festgelegt und kann gekürzt werden, wenn die zugrunde liegenden Immobilien weniger verdienen.
Liquidität: Anteile versus ein Gebäude besitzen
Der größte praktische Unterschied zwischen einem REIT und direktem Immobilienbesitz ist die Liquidität — wie schnell Sie Ihre Anlage zurück in Bargeld verwandeln können. Ein Haus oder ein Mietgebäude zu verkaufen, kann Monate dauern, Agenten und Gebühren einbeziehen und eine große Summe in einem einzelnen Gut binden. Den Verkauf von Anteilen eines öffentlich gehandelten REIT lässt sich meist in Augenblicken über Ihren Broker bewerkstelligen, für kleine Handelskosten, in welchem Dollar-Betrag Sie wählen.
Das macht REITs viel zugänglicher. Sie brauchen keine Anzahlung, groß genug, um eine Immobilie zu kaufen, und können mit demselben kleinen Betrag starten, den Sie in irgendeine Aktie stecken würden. Der Abtausch ist, dass der Aktienkurs mit dem Markt schwankt, also kann der Wert Ihres Bestands ausschlagen, selbst wenn die Gebäude selbst stabil sind.
Die Risiken, die Sie verstehen sollten
REITs sind kein Ersatz für ein Sparkonto, und sie tragen echte Risiken:
- Zinssensitivität: Wenn Zinsen steigen, steigen die Kosten des Kreditnehmens für Immobilieneigentümer, und einige Anleger drehen Geld hin zu Anleihen, die jetzt mehr zahlen. Das kann REIT-Preise unter Druck setzen. Mortgage REITs sind besonders exponiert, weil ihre Kreditkosten direkt zählen.
- Sektor- und Mieter-Risiko: Ein REIT, der auf eine Immobilienart fokussiert ist — sagen wir Einkaufszentren oder Büros — hängt vom Schicksal dieses Sektors ab. Leere Gebäude bedeuten weniger Miete.
- Schulden und Hebel: Viele REITs leihen sich Geld, um Immobilien zu kaufen, also sind ihre Ergebnisse von Miettrends und Finanzierungskosten gleichermaßen betroffen.
- Marktrisiko: Wie jedes gehandelte Wertpapier kann ein REIT-Aktienkurs in einem breiten Abschwung fallen, unabhängig von seinen Immobilien.
Wo REITs in einen diversifizierten Plan passen
Immobilien verhalten sich etwas anders als Aktien und Anleihen, weshalb einige Anleger eine bescheidene Zuteilung als einen Teil einer breiteren Mischung einbeziehen. Ein REIT kann einem Portfolio, das sonst nur Firmenanteile ist, Abwechslung hinzufügen, weil Immobilienwerte und Mieten auf andere Kräfte reagieren als Unternehmensgewinne.
Das Schlüsselwort ist bescheiden. Die meisten Anfänger fahren besser, Immobilien als kleinen Schnitt statt als Mittelpunkt zu halten. Viele breite Indexfonds enthalten REITs ohnehin als Bestandteil, also haben Sie vielleicht schon einige Exposition, ohne einen eigenen REIT-Fonds zu kaufen. Unser Ratgeber zur Diversifizierung erklärt, wie das Streuen über Anlageklassen funktioniert, und unser Ratgeber zu Dividenden behandelt, wie Dividendenzahlungen allgemein funktionieren.
Equity REIT versus direkte Immobilie: ein kurzer Vergleich
| Merkmal | Öffentlich gehandelter Equity REIT | Eigene Mietimmobilie |
|---|---|---|
| Benötigtes Startkapital | Kann mit kleinem Anteilskauf starten | Große Anzahlung und Nebenkosten |
| Liquidität | Meist während des Handelstags verkaufbar | Kann Monate zum Verkauf dauern |
| Verwaltungsaufwand | Durch die Manager des Trusts erledigt | Sie kümmern sich um Mieter, Reparaturen, Steuern |
| Einkommen | Dividenden, die schwanken können | Miete, die Sie einziehen und verwalten |
| Hauptrisiken | Kursschwankungen, Zins- und Sektorrisiko | Leerstände, Reparaturen, konzentriertes Engagement |
Die Tabelle beschreibt allgemeine Eigenschaften, keine Empfehlung. Ob Immobilien in Ihren Plan gehören, hängt von Ihren Zielen, Ihrem Anlagehorizont und davon ab, wie viel Abwechslung Sie anderswo schon haben.
Wie ein Anfänger einfach starten kann
Sie müssen keine einzelnen Gebäude auswählen oder Vermieter werden. Ein einfacher Pfad für viele Neulinge sieht so aus:
- Entscheiden Sie, ob Immobilien ein kleiner Teil Ihrer Gesamtmischung sein sollten, nicht das Ganze davon.
- Erwägen Sie einen breiten REIT-Indexfonds oder ETF, der viele Immobilienarten hält, statt auf ein Unternehmen oder einen Sektor zu setzen.
- Prüfen Sie die Kosten des Fonds und lesen Sie, welche Immobilienarten er hält, vor dem Kauf.
- Fügen Sie nach einem Plan hinzu und behandeln Sie es als langfristigen Bestand, nicht als Kurzzeitgeschäft.
Für unparteiischen Hintergrund, wie Wertpapiere reguliert werden, bietet die Seite Investor.gov der U.S. Securities and Exchange Commission leicht verständliche Ressourcen.
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