华润置地缘何穿越周期？

发布时间：2025-09-23 21:05来源：证券市场周刊散户吧字号：大 中 小

在房地产调整中，华润置地之所以实现正增长，一方面是因为其开发销售型业务销售规模逆势增长，这与公司高能级城市持续布局、产品竞争力提升有关；另一方面，公司的经营性不动产业务贡献的利润和现金流稳定增长，在行业调整中保持了公司经营的相对稳定。

　　

　　日前，华润置地(01109.HK)发布2025年中期业绩公告：公司2025年上半年营业收入为949.2亿元，股东应占盈利为118.8亿元，同比增长16.2%。在房地产仍处于调整背景下，公司业绩穿越了周期。

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截至9月16日，华润置地股价收于32.28港元，相比年初最低的19.913港元已经实现62%的上涨，已经接近历史新高34.482港元；与此形成鲜明对比的是，目前行业内多数重点房企股价仍处于相对低位。而华润置地之所以能够穿越周期，正是源于其优秀的基本面表现：一方面，公司的开发销售型业务自2024年进入销售前三后能够保持该行业地位，这与公司持续布局高能城市、产品竞争力提升有关；另一方面，公司的经营性不动产业务贡献的利润和现金流稳定增长，在行业调整中保持了公司整体经营的相对稳定。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

　　业绩表现超越同行

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公司2025年上半年营业收入为949.2亿元，同比增长19.9%，其中，开发销售型业务收入为743.6亿元，同比增长25.8%；经常性业务收入合计205.6亿元，同比增长2.5%(包括经营性不动产业务收入121.1亿元，同比增长5.5%)。

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值得说明的是，华润置地毛利率有所改善：公司2025年上半年综合毛利率为24.0%，同比 提升1.8个百分点，其中开发销售业务毛利率同比提升3.2个百分点至15.6%；经营性不动产业务的毛利率提升1.4个百分点至72.9%；轻资产管理业务的毛利率提升3.1个百分点至37.1%。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

房地产开发业务作为公司的基本盘，2025年上半年实现签约额1103.0亿元，签约面积412万平方米，尽管分别同比下降11.6%、21.0%，但仍优于行业整体水平；开发销售型业务收入为743.6亿元，同比增长25.8%。据统计，2025年上半年，重点房企实现营收8109亿元，同比小幅下降0.8%；实现归母净利润194.7亿元，同比下降37.7%。可见华润置地表现明显优于重点房企。

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截至2025年6月末，公司已签未结开发物业营业额达2513.7亿元，其中约1595.3亿元计划于下半年结算。自2024年末首次进入行业销售额前三后，持续保持行业地位。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

经常性业务占比持续提升的背后是购物中心经营表现突出：公司2025年上半年购物中心营业额104.2亿元，同比增长9.9%；零售额同比增长20.2%至1101.5亿元，整体出租率保持在97.3%的高位。

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　　积极拿地优化资产 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

如前所述，华润置地住宅开发板块毛利率得以修复，主要得益于一线城市收入贡献占比的较快提升，据国盛证券，公司一线城市销售占比同比提升8个百分点，相应地带动销售单价同比上升11.9%至26777元/平，优化了产品结构。

　　

这背后是因为近年公司对高能级城市保持着较高的拿地强度。2022年受行业调整影响，公司拿地减少。2023年起加大拿地力度，全口径拿地金额1730亿元，同比增长20%，相比于2021-2022年的拿地金额同比增速8%、-3.2%明显提升。总体来看，华润置地2021-2023年一二线城市拿地金额合计占比均超过九成，2022年起一线城市拿地占比大幅提升，二线城市拿地占比下降，2023年一线、二线、三四线拿地金额占比分别为46%、47%、7%。2024年上半年一线城市拿地金额占比进一步升至60%，2025年上半年拿地全部聚焦于一线及强二线城市。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

截至2025年6月末，华润置地总土地储备面积为4895万平方米，其中投资物业土地储备面积776万平方米；开发物业土地储备面积4119万平方米，权益面积2884万平方米，约70%位于一二线城市。

　　

浙商证券指出，当前房地产行业正处于“新模式”转型阶段，正由增量市场转向存量市场。对比中国香港、日本和新加坡等成熟市场，可以看到房地产开发商均由传统的开发模式迈入“开发+运营”阶段，即从销售模式转变为“销售+永续现金业务”双轮驱动模式。因此，在“双轨制”新模式的推进下，租售并举、资产管理是未来我国房企需要拓展的主要方向。

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目前，经营性不动产业务已经成为华润置地业绩增长新引擎。

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　　商业地产构建护城河

　　

作为国内领先的综合开发运营服务商，华润置地经营性不动产业务(经常性业务)包括持有租赁经营的购物中心、写字楼、酒店等，是华润置地主要的业绩和经营现金流来源，2025年上半年，该业务对核心净利润的贡献占比提升至60.2%。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

(小编：财神)