天风固收：产债有何期待？

　　2023年政策着力于地产资产负债表修复，近期房地产有关增量政策仍在密集落地中，虽然政策支持向下传导较为缓慢，地产行业基本面仍不乐观，销售回款也依然捉襟见肘。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　但是房地产贷款和债券融资在改善，房贷利率大幅下降，考虑到近期政策明确未来还会有进一步政策落地，以及政策当局鲜明的修复诉求，2023年地产债定价主要就在于现实困难和政策发力间的实际状况，这个过程中市场先行，预期至少可以乐观。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　目前地产债仍以交易政策预期为主，只要政策仍有增量行为，地产债就还有交易空间。主体上看好国企和优质民企；市场层面看好中资美元债。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　如何判断后续政策的持续力度？

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　　从周期的角度，我们可以2014-2015年去库存阶段的政策力度作为参照，观察后续是否有一线城市限售限购放松，以及支持居民地产需求的相应政策落地。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

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　　1.地产债有何期待？ 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　1.1 地产债市场走势回顾 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　2022年，地产债市信用利差呈现小幅下行、再上行、而后下行的特征。从年初开始，受信用风险、疫情扰动、经济下行、资金面等因素影响，3年期各等级地产债信用利差小幅下行；11月下旬，防疫二十条优化措施出台，市场预期扭转，叠加理财赎回风波，地产债快速上行且幅度较大；随后第二支箭、金融十六条、第三支箭等房企融资支持政策密集出台，市场预期形成，12月中旬地产债信用利差重新收窄。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　地产估值分布整体下移，5%以下的存量债券规模占比上升，10%以上债券占比下降。截至2023年1月14日，中债估值位于5%以下的债券规模为10680.58亿元，占比66.77%，10%以上的债券规模达2658.36亿元，占比16.62%。对比2022年7月14日及2022年1月14日，两类存量债券规模占比分别为61.67%、21.72%和57.42%、26.26%，地产债估值整体下移。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

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　　11月以来，受融资政策支持的房企债券价格快速上行。龙湖、金地、碧桂园等优质民营房企，受债券发行、银行授信等融资政策支持，11月以来债券收盘价快速上行，相较地产债整体走势表现突出。除此以外，近期滨江集团(行情002244,诊股)被列入“改善优质房企资产负债表计划名单”，债券收盘价也有所上行，融资政策支持范围的扩大利好更多房企。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

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　　中资美元债方面，近期到期收益率快速下行。2022年1月至3月，高收益级中资美元债最差到期收益率快速上行，从18.63%上行至32.01%；3月至11月，海外地产债呈“W”型震荡走势；从11月初开始，海外地产债收益率从31.35%一路下行至1月13日的16.65%，收益率下跌14.7%。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　1.2 房企现金流何时企稳？ 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　海内外地产债双双下行，主要得益于利率债下行及地产政策的密集出台。而债市真正企稳，需要依托房企自身可持续且稳定的现金流。从内部销售回款和外部融资两个角度，房企现金流能否企稳？

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　　销售回款方面，房地产业的政策支持尚未有效传导，地产销售未见好转。截至2022年1月8日，30大中城市商品房成交面积270.81万平方米，同比增速-10.10%，连续14周为负。进一步观察各能级城市情况，二、三线城市于1月初成交面积回升，近期有所回落；一线城市于12月末同比一度跌至-51.99%，近期跌幅有所收窄。

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　　销售数据未见好转以外，投资及开工各环节持续下行，库存来到历史高点。2022年，地产各环节开发当月同比均持续为负，但竣工明显好于新开工和施工项，保交楼政策效果明显。地产投资同比持续下行，库存持续上行，狭义库存到达历史高位，即使销售回暖，库存去化及投资修复所需时间也相对较长。地产行业的基本面依旧不乐观，仍需期待后续政策出台。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

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　　到目前为止，政策出台情况如何？如何辨析当前政策在历史中所处的位置？ 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

(小编：财神)