深圳豪宅市场遇冷：过亿顶豪拍卖无人问津，开发商花式营销讨好买家

　　当万柳书院75套豪宅被拍卖的消息搅动北京豪宅圈，当上海市民顶着30多度的高温排队认购起步就是2500万元的豪宅，深圳豪宅市场却被“总价过亿顶豪流拍”的乌云笼罩。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　近日，深圳顶级豪宅恒裕滨城二期一套房源5座A单元40B（以下简称“40B”）再度被摆上司法拍卖平台。除了时间变更，40B拍卖公告只有一个变化——起拍价从1.07亿元调整为8560万元，下降2140万元。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　据时代周报记者了解，40B是一套面积约278.58平方米的大平层，拥有4个卧室、4个卫生间、3个阳台和1个工人房，主阳台开间长达20.5米，能够俯瞰深圳湾。因为过于稀缺，同款户型在贝壳找房等四大中介机构均无公开挂牌在售房源。

　　拍卖平台的信息显示，40B的市场价是1.07亿元，因此初次拍卖的起拍价定也为1.07亿元，单价约38.41万元/平方米。无论是总价还是单价，40B均刷新了深圳住宅市场的法拍价格纪录。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　不过，即便吸引了12965人围观、415人设置提醒，这套在二手市场上难得一见的过亿豪宅仍因无人出价而流拍。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　40B的下一次拍卖时间是5月29日，起拍价降至8560万元，拍卖保证金850万元，目前仍无人报名竞买。

　　深圳楼市深度调整，一向被视为“楼市硬通货”的豪宅也未能幸免。

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　　据时代周报记者统计，今年1-4月，深圳一共成交一手豪宅863套，同比下滑63.48%；成交价格亦进入下行通道，1-4月的月度成交均价在9.20-10.32万元/平方米之间，去年同期的成交均价区间为11.21-12.21万元/平方米。

　　二手豪宅市场也出现波动。

　　根据深圳中原研究中心的统计数据，今年4月，总价在750万元以上的豪宅成交占比约30.2%，较3月上升3个百分点。值得注意的是，总价在750-1000万元的豪宅成交量占比从3月的7.87%提升至4月的11.83%。

　　开发商重提产品力

　　在部分城市的豪宅市场上行周期，新房供不应求，开发商卖房时甚至连营销中心和样板间都不需要搭建，业内人士将此举称为“PPT卖房”。现如今，买卖双方角色逆转，“PPT式卖房”已经行不通，容积率、使用率、楼间距、梯户比这些硬指标回归，“产品力”重新被开发商写进楼书里。

　　最明显的变化是，开发商又开始花心思做展示中心和样板间了。

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　　近期，前海、蛇口、红山等豪宅区域多个项目陆续开放展示中心和样板间。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　招商蛇口(行情001979,诊股)新盘四海臻邸就是其中之一。据了解，四海臻邸是一个单体楼，体量小，可售房源只有122套，招商蛇口依然投入时间和金钱建了展厅和样板间。

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　　在宣传上，招商蛇口更加注重使用率等指标。在其官方微信公众号的一篇推广文章中提及，四海臻邸使用率约73%，梯户比为2梯4户，“在产品上通过多方位飘窗等设计，演绎更多舒适生活场景。” 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　前海新盘深业云海湾更为重视。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　由于近海，云海湾以航海生活馆为概念，将展示中心建成双层游艇的样式，打造出乘风破浪、海上幻境等“航旅路线”。该项目于5月20日开放实景样板间。深业方面表示，云海湾洞察市场趋势和人居需求，携手国际设计大师定制四大户型，“满载诚意而来”。

　　此前，华润置地、招商蛇口、龙光等多个前海项目均无展示中心，购房者只能通过PPT、VR了解楼盘信息。

　　诚意登记中的越秀潮樾府在产品设计上“卷”出新高度。越秀潮樾府此次入市房源户型是约93平方米3房，其阳台开间约3.6米、进深约2米。可供对比的是，市面上同等面积段的产品，阳台进深在1.5-1.8米左右。

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　　开发商重提产品力背后，是豪宅陷入去化困境。

　　据深圳中原研究中心统计，今年4月，深圳一手豪宅成交269套，环比下降1.1%；成交面积约4.07万平方米，环比下降3.6%。拉长时间线，今年1-4月，深圳一手豪宅一共成交863套，和去年同期的2363套相比，跌幅超过63%。

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　　成交价格亦进入下行通道。今年1-4月，深圳一手豪宅的月度成交均价在9.20-10.32万元/平方米之间，去年同期的成交均价区间为11.21-12.21万元/平方米。这与市场供货结构有一定关系，但也反映出豪宅市场买家出现消费降级现象。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　具体到项目层面。今年以来，除前海片区的豪宅仍取得较佳去化表现外，部分项目销售艰难。

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　　福田在售新盘承翰湾尚国际一期湾尚骏玺家园于去年8月入市，推出374套住宅，备案均价约11.28万元/平方米，起步总价约1056万元。深圳市房地产信息平台数据显示，截至5月21日，开盘9个月的湾尚骏玺家园处于“已备案”和“已签认购书”状态的房源有83套，去化率约22.19%。

(小编：财神)