“唤醒”沉睡资产——湖南“以文塑旅”样本调研

七月盛夏，张家界旅游集团股份有限公司（以下简称“张家界”）旗下项目大庸古城焕新开业，往来游客川流不息。古城内，实景打造的“好六街”人声鼎沸；入夜后，澧水河上竹筏沉浸式演艺光影流转。据统计，开业三日（7月10日至7月12日），古城接待游客便突破了15万人次。可半年前，这里还是一处基础设施不完备、商铺大量空置、连续四年亏损的文旅项目。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

近年来，湖南电广传媒股份有限公司（以下简称“电广传媒”）和芒果超媒股份有限公司（以下简称“芒果超媒”），以“文旅运营经验+独有IP”驱动的商业模式，五年间在湘潭、衡阳、怀化等9个市州落地11个文旅项目，打造了一批盘活存量资产的鲜活样本。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

在业内看来，当部分地方平台及上市文旅企业仍深陷“重资产沉淀、依赖门票经济”的发展困境，面对存量资产周转率低、创收动能不足等行业共性发展难题时，湖南则率先探索“以文塑旅”，成功“唤醒”了一批沉睡资产。

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存量包袱变新宝藏 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

焕新后的大庸古城，打破了大众对传统古城青砖灰瓦、仿古商铺扎堆的固有印象。在大庸古城，整条街区以潮流美学重构空间肌理，小芒文创集合店、综艺同款“有何不渴”主题咖啡馆错落分布。与其他景区不同的是，古城街区采取免费开放运营模式，主要靠沉浸式演艺、特色民宿、文创零售、特色餐饮等业态分层变现。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

电广传媒董事长王艳忠向《证券日报》记者表示，目前有205家优质商户入驻大庸古城，构筑多元业态矩阵。同时，项目主打产品“大庸幻境”正在紧锣密鼓地施工中。该产品依托国民影视IP《捉妖记》搭建叙事体系，融合当地奇峰秘境与数字光影技术，预计于今年10月份正式对外商演，有望成为整个片区的拳头产品。

同类探索正在全省多点开花，长株潭都市圈的撒欢·杨梅洲也换了一副模样。如今的这片江心绿洲（以下简称“江心岛”）曾因每年汛期被洪水淹没，成为文旅开发的“烫手山芋”。如今，江心岛保留全域九百多亩的原生风貌，以都市田园为核心定位，完成低干预改造，并通过植入《向往的生活》田园木屋、《你好星期六》“好六街”等线下业态，实现动静结合适配全年龄段游客。与此同时，沿江设立的芙蓉国里房车别墅酒店，补齐了片区住宿供给不足的短板，有效激活过夜消费。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

湖南芒果文旅投资有限公司副总经理段可可向《证券日报》记者细数该项目盘活前后的巨大反差：“改造之前的十余年间，江心岛没有稳定客流，周边缺乏品质酒店配套，很难催生长沙、株洲等短途游客的二次消费。现在，万楼街区、房车酒店、杨梅洲形成完整联动度假动线，直接带动周边餐饮、零售行业回暖。”

“一地一策”破除项目沉疴 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

大庸古城、杨梅洲均非“天赋型”文旅项目，既有初期定位脱离市场需求、先天地理与硬件存在短板等个体差异，又有缺乏内容运营能力、收入渠道单一等共性问题。对此，湖南给出的解题方法是：依托广电系两家上市公司的特色，坚持策划前置、一地一策的核心方法论，针对每一处存量资产的病灶精准问诊、量身定制改造方案。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

王艳忠直言，大庸古城初始定位与文旅产品逻辑存在偏差，更接近商业综合体，早期规划主要依托房地产市场行情，计划以独栋出售方式回笼资金，建筑结构是独立单元而非整体，文旅产品融入少。2021年大庸古城试运营后连续四年亏损，招商停滞、门可罗雀，直接拖累上市公司业绩，最终导致张家界进入司法重整程序。

电广传媒和芒果超媒作为重整股东方，与张家界共同出资成立张家界芒果文旅有限公司。该公司注册资本为1.8亿元，负责大庸古城的提质改造和联合运营。两家上市公司接手的第一件事便是推翻原有开发思维，将项目重新定义为内容驱动的文商旅融合街区，把Z世代年轻群体锁定为核心目标客群，围绕年轻人社交打卡、情绪疗愈、轻度假的需求搭建全部产品体系。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

基于上述改造思路，电广传媒和芒果超媒形成清晰互补分工——电广传媒负责整体策划统筹、招商引资，并以长沙世界之窗等多个成熟景区运营经验对大庸古城赋能；芒果超媒则输出全矩阵综艺、影视IP与全媒体宣发渠道，打通IP从屏幕到线下实体场景的转化链路。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

不同于大庸古城，杨梅洲面临的最大困难是先天地理条件。江心岛每年汛期被淹，大规模永久性建筑投入存在极高经营风险，此前多次开发设想均因洪涝隐患搁置。

(小编：财神)