运营力勾勒第二增长曲线，成住房租赁行业价值新标尺

“差点被约9000元/月的单间价格劝退，但最终在这家北京北三环的长租公寓住了两年，唯一的原因是很喜欢前台工作人员。”在租客廖先生的描述中，与工作人员形成的连接感让他有强烈的“归家感”，还有活动中遇到一颗圣诞树，也一直在点亮那段长租公寓生活。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

“运营力”正在助力住房租赁行业发展第二增长曲线。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

“开发时代过去了”！ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然直言，住房租赁行业进入“低声量、稳情绪的静默期”，旧有的发展模式已然失效，运营力正在成为衡量住房租赁资产长期价值的新尺度。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

四力模型 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

勾画“看不见”的运营能力

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10月23日，ICCRA住房租赁产业研究院在第八届领航·住房租赁产业国际论坛上发布报告，提出行业长期运营力评价体系，通过“去化力、留存力、经营力和服务力”四个维度，构建住房租赁资产运营能力的系统评价框架。

去化力，考验的是需求匹配与出租转化效率。对于租赁住房项目而言，区位、交通等因素决定了基础市场需求，而精准定价、渠道管理与获客转化效率，则直接影响项目能否快速进入稳定经营状态。例如，某租赁式社区通过精细化渠道管理，实现私域获客占比53.04%、整体转化率59.87%，在50天内完成出租爬坡，期末出租率达到97.65%。这表明通过优化获客与转化机制，可以有效缩短空置周期，加快租金收入实现。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

留存力，衡量的是客户关系与租金收入的稳定性。租客续约有助于减少重新获客、房屋整备和空置等待等成本。ICCRA申报项目数据显示，样本项目续租率中位数为60.8%。其中，某租赁式社区通过日常服务与社群运营，实现70%的续租率、98.5%的租金收缴率及95%以上的客户满意度，转介绍成交占比达到60%。稳定的客户关系有助于降低经营波动，提高未来现金流的可预测性。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

经营力，决定规模优势能否转化为经营收益。ICCRA数据显示，在申报样本中，规模不足300间的项目，单房月运营成本中位数为565元；规模达到1000间及以上的项目，该指标降至380元，GOP率中位数达到83.7%。某租赁式社区通过标准化管理，仅配置12名运营人员，实现100%的租金收缴率，出租率波动控制在2个百分点以内。流程优化、数字化管理和风险控制是将规模优势转化为经营效率的重要支撑。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

服务力，则是将服务体验转化为长期经营成果的能力。某青年公寓通过数字化工具和标准化服务流程，实现小程序100%覆盖、线上缴费率98.5%，客户满意度评分由88提升至96，社区活动参与率由12%提升至35%。这一案例表明，服务质量的提升需要通过可量化的经营结果加以验证。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

据了解，ICCRA住房租赁产业研究院于今年7月启动首届领航·住房租赁长期运营力大赛，共收集到近百个项目的214项申报案例，为评价体系的研究提供了真实案例支撑。

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不同维度 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

企业践行“运营力”的提升

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针对不同维度，住房租赁企业正在践行“运营力”提升。

华润有巢通过产品优化，听取客户原声，以“租得快——经营好——留得住——可提价”路径构建留存力。以卫生间为例，华润有巢副总经理孙雪鹏称，两人同住开间情况下，卫生间可能就会成为情绪出口，在存量房改造过程中需要关注卫生间排布方向，有必要时需要将洗手盆外移，以提高卫生间标准。据介绍，华润有巢在北京东南五环租赁公寓项目于2025年9月底开业，90天时间达到满租，整体价格在今年续约时实现约8%涨幅。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

泊寓则在服务力上下功夫。基于150万个客户长达7至8年观察，泊寓发现，家务劳动服务化正在重组生活。2023年泊寓推出保洁、家电清洗、搬家、宠物照料等上门服务，泊寓增值服务数据显示，2025年服务总体规模、消费占比及月均消费频次均现增长。有意思的是，愿意花钱买省心的住户，整体续租率较平均水平高出4个百分点。为此，泊寓正在降低首次使用门槛促进住户无痛下单。

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首创和园繁星社区通过一年超过300场社群组织活动，有效地保持住了住户粘性。首创城发集团品牌营销部总经理‌高广汉介绍，在对住户调研过程中发现，部分住户续租原因在于“打球搭子、跑步搭子、打牌搭子、桌游搭子在这里”，首创城发通过社群运营开始，不断让客户在场域里形成情感连接。首创和园繁星社区目前3年左右稳定租客超过15%。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

“与用户之间的链接”成为企业开始关注的问题，这是今年出现的最大变化。赵然直言，目前已经发行公募REITs的住房租赁企业，都开始关注两个指标——续约率与租金收缴率，因为这关系到获客成本以及动态营收，均指向运营成本。

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(小编：财神)