世联行投资不动产基金清算两次延期，上市公司监事会主席被出具警示函

发布时间：2023-01-12 01:08来源：证券市场红周刊散户吧字号：大 中 小

红周刊丨惠凯 　　

世联行旗下的世联行投资曾发行过多只产品投向上海等一线城市的商业和办公楼资产，从清算退出情况看，并不太理想，一延再延。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

近期，证监部门表态要开展不动产私募投资基金试点，推动地产纾困。对此新业务，此前有少数地产公司曾开展过类似投资，譬如上市公司世联行旗下的世联行投资曾发行过多只私募股权投资基金投向上海等一线城市的商业和办公楼资产，但从清算退出情况看并不太理想。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

清算退出情况的不理想，除了疫情的影响，基金底层资产的出租率、租金收入也不达预期外，传统的大宗交易退出方式也是较为狭窄的。世联行投资的法人代表是世联行前董秘、现监事会主席袁鸿昌，因在上市公司董秘任内对关联交易、重大会计变更出现披露违规，其在不久前被证监部门出具了警示函。

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世联行旗下公司发行的私募基金产品清算两度延期

　　

2020年前，地产经济还如火如荼，地产公司当时除了进行传统住宅和商业开发之外，还积极探索其他经营业态和商业模式，其中轻资产、商业和物业运营的长期潜力就获得行业内一致认可，尤其是一线城市的核心物业备受青睐，包括世联行(002285.SZ)在内的很多上市地产公司都介入到这一领域中。

　　

上海世联行股权投资管理有限公司(简称“世联行投资”)是世联行的间接子公司。据官网介绍，世联行投资“专注于房地产投资领域并致力于为客户带来高附加值”，通过挖掘核心区域存量房地产资产的价值，以及深度、全方位的运营管理，最大程度上提升资产价值，“确保投资人获得稳健收入”。其先后参与了上海、珠海、苏州、北京等地的10多个甲级写字楼、高端商业综合体的并购和运营，在业内小有名气。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

世联行投资秉承的投资逻辑是：一线城市的核心物业，通过长期持有、专业管理提升物业价值；城市旧改和更新项目，通过装修升级重新定位，获取物业增值收益；租赁工业厂房等物业，重新定位后统一招租。而“世联行城市改造3号私募股权投资基金”的成立和运作就是基于上述逻辑，但在部分投资人看来，私募基金的实际运营效果是令人失望的。

　　

据基金业协会官网数据，世联行投资的“世联行城市改造3号”成立于2019年8月。《红周刊》从投资人处获得的《关于继续延长“世联行城市改造3号私募股权投资基金”清算退出期的公告》显示，世联行城市改造3号的底层资产是上海市普陀区宜川路299~311号商业综合体的升级改造和运营项目，应于2021年2月初到期退出，但“在整体经济下行的环境下，受疫情冲击，市场情况低迷，本项目退出情况不及预期”，2021年首次延期一年半，于2022年10月决定二次延期1~2年，直到资产成功变现。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　 　　

该基金2019年成立时，项目资产还看似不错，底层项目位于寸土寸金的上海内环普陀区，“租户业态主要为餐饮、生活服务和儿童教育”，原计划2020年初完成并开业，但在基金成立后不久就出现意外，原定的开业时间一再延后，“原计划春节前开业，受疫情暴发影响推迟到2020年6月24日开业”，而且出租率一度下滑到60%。更麻烦的是2022年春天上海疫情再次暴发，基金底层的商业综合体从3~5月暂停营业，恢复开业后只有餐饮、生活服务类租户可以开业，“培训教育业态截至目前仍在等待普陀区市场监督管理局的进一步通知，何时可营业尚未明确”(2022年10月底)。

　　

租户亦提出要求减免部分租金，并延期支付后续租金，世联行投资“就租金减免方案与各租户进行了多轮洽谈，根据实际经营情况给予部分商业租户一定的租金减免，但仍有部分租户因租金减免方案未能达成一致意见而存在租金拖欠的情况……同时，有新签租户仍在免租期内，无租金收入”。总之，世联行城市改造3号的底层商业地产资产的现金流回款情况是不及预期的。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

商户的心态亦趋于保守，“除放缓和暂停新开店面外，降低经营成本的压力使得商户有缩小面积、降低租金的要求”，宜川路299~311号商业综合体的新入住租户的租金较2022年3月疫情前有所下调，平均租金为5元/平米/天。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

总之，城市改造3号的投资人李先生直言：“出租率相对周边还不是很差，但大宗交易找不到买家”。对此，克尔瑞数据也予以佐证。2022年，克而瑞监测的城市大宗交易总额约1769亿元，其中办公类物业交易额为954亿元，同比下降达45%，为近5年成交低点。

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管理人误判形势 数只基金延期 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

打折出售仍缺乏诚意买家

　　

(小编：财神)