月供超40万！深圳二手房卖了亏钱不卖破产

　　“前海新房跌到8万，均价10万的二手房怎么卖？”

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　　近日，位于深圳前海的万科瑧湾悦和天健悦湾府前后拿证入市，前者推售321套住宅，备案均价约10.5万元/平方米，精装交付；后者推售626套住宅，备案毛坯限价9.2万/平方米。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　就在两项目对外宣传之际，有销售人员传出，万科瑧湾悦下血本发放“开盘大礼包”：i深圳登记前300名：总价优惠30万；冻资前300名优惠：小户型30万，大户型70万优惠；11月30日前准签优惠：小户型30万，大户型60万；12月10日前准签优惠：小户型20万，大户型40万；12月20日前准签优惠：小户型10万，大户型20万。

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　　折合下来，万科瑧湾悦均价最低8.2万元/平方米。

　　由于打折力度太大，有业内人士调侃，“这是前海打出龙华价”。也有业内人士担忧，“前海新房跌到8万多，均价十多万的二手房怎么卖？宝中几个新盘怎么卖？” 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　“以贷养贷” 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　事实上，这种担忧并不多余，有投资客这一身份的张信程正在被其购入的多套房源弄得焦头烂额。

　　观察者网了解到，张信程在日常工作之余喜欢研究房地产，曾购入华润城等多套房产，整体月供超40万。为偿还贷款，张信程选择“以贷养贷”，即利用小银行的抵押贷做到高评估，从而拿到高息贷款，以此作为下一套房产的首付或上一套房产的房贷。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　这样的操作方法确实让张信程在房价上涨阶段尝到了甜头，打新一套卖掉就能净赚几百万，但也让其在房价下跌期间尝到了苦头。据了解，上述抵押贷属于高息贷款，利率高出市场平均水平，且不享受降息待遇。在房价预期下跌的背景下，张信程名下大部分房产总价均有不同程度的下滑，但是每月要支付出去的巨额利息不会下降。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　事实上，这并不是张信程第一次栽跟头。在2008年金融风暴引发的楼市震荡中，张信程作为亲历者，真切感受过整体成交大幅萎缩、成交价格大幅下跌、土地成交急度萎缩，主城销售面积同比下降21.8%等数据带来的影响。

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　　在近年的一片看涨声中，他过于乐观的把赚到的钱基本全数投入了炒房中。为了还贷他不得不将部分房产挂牌出售，但由于市场行情不好，客户都抱着观望心态，目前几套房降价后仍未成功售出。

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　　和张信程有一样经历的人有很多，其中较为突出的是2020年至2021年上半年的投资者，这些人拿着最高的房贷利率，在房价最高点上车，却遭遇最差的市场行情，一度陷入卖了亏钱不卖更亏的窘境。

　　深圳中原研究中心选取全市关注度高的56个样本楼盘发现，以2021年的数据进行对比，下滑10-20%的楼盘18个，占比32.1%；下滑5%-10%的楼盘有10个，占比17.9%。也就是说，在过去一年前上车的购房者，大多将投资失利。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　“当房价不涨了，或者下跌了，持有房产的成本会全面的显现，包括物业费、折旧费、按揭贷款以及不买房用做其他这种投资的机会成本。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这时候卖掉房子换成现金投资保本收益类的理财，或许比持有房子的收益更大一点。

　　二手房量价齐跌 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　值得一提的是，深圳是北上广深四个一线城市中最先走出下滑行情的城市。

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　　业内人士指出，北上广深四个一线城市里，北京是首都，房改以来，市场化的因素一直都不高，一切按行政指导办。上海和广州经济总量高，人口多，城市面积大，基本供需匹配，市场因素和政策因素各半。深圳因为是经济特区，经济总量高，经济发展质量高，人口多，地域面积小，房改以来，基本都是市场为主导，政策干预程度很低。可以说，深圳，一直都是房地产市场化的典型样本。

　　在过度自由的市场中，深圳较少受房地产政策影响，但在2021年2月，为促进二手住房市场信息透明，理性交易，深圳率先在全国推行二手房指导价，参考周边一手住房价格，一次性给全市共3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。在执行上，深圳要求中介机构在发布二手房价格时必须采用，银行发放贷款也以此为参考。

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　　需要指出的是，由于二手房指导价普遍低于挂牌价，导致购房者实际可贷款项减少，等于间接提高了二手房的首付比例。

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　　“二手房参考价本质上是降杠杆、去杠杆的一个逻辑。”李宇嘉表示，该政策的出台对深圳二手房冲击很大，打开了二手住宅销售价格指数连续11个月下滑的序幕。

　　据国家统计局每月发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，2021年3月至2021年12月，深圳二手住宅销售价格指数分别为100.4、100、99.9、99.8、99.6、99.6、99.5、99.8、99.8、99.6，自政策发布两个月后由涨转跌。

(小编：财神)