盛松成：中国房地产为什么不会硬着陆

　　2022年12月20日，中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成出席【界面财经年会】，并发表《中国房地产为什么不会硬着陆》的主题演讲。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　盛松成认为，我国房地产一定会软着陆，而这种软着陆在其他各个国家基本上没有过，我们有这个手段能够使房地产软着陆。

本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　首先，居民住房是家庭财富的主要载体，房价大幅下跌，意味着我国居民财富巨额的损失，这会引起一系列的严重后果。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　第二，我国房地产贷款占银行全部贷款的比重比较高。整个贷款余额当中，大概有25%是房地产贷款，房价如果大幅下跌，意味着金融体系将面临着极大的风险。

　　第三，房地产对我国经济贡献度比较高。2021年，房地产业和建筑业对GDP的贡献率达到了13%。2021年，房地产业和建筑业合计吸纳就业大概达到了5780万人。而且我国房地产业与42个行业中的38个有关联，有的关联非常直接，比如说钢铁业、家电、装修、汽车等等都是有直接的关联。

　　以下为盛松成演讲实录：

　　中央经济工作会议指出，“要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”中央经济工作会议对防范化解我国房地产风险和保持我国房地产市场平稳健康发展，作出了高瞻远瞩的战略性的指向。

本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　我今天主要和大家交流四个方面的内容： 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　1、房地产硬着陆的国际经验与我国目前房地产调控；

本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　2、我国房地产市场风险化解的三个阶段； 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　3、我国房地产需求端仍有较大空间；

　　4、我国房地产市场处于筑底阶段。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　什么叫房地产硬着陆？房价迅猛和持续下跌，是房地产硬着陆主要的特征。20世纪80年代末、90年代初，日本就发生了房地产危机，房价在危机的最初三年里下跌超过10%，而且此后持续下降，一直到2021年房价仍然只有1991年的55.97%，成为房地产硬着陆的典型案例。次贷危机期间，美国新房销售价格从2007年到2009年短短两年里下跌了13.4%，2011年达到了最低点，累计跌幅达到15%，也是房地产硬着陆的突出表现。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　我认为，我国不能、也不会出现房价的持续下跌的这么一种硬着陆。首先，在我们国家，居民住房是家庭财富的主要载体，房价大幅下跌，意味着我国居民财富巨额的损失，这会引起一系列的严重后果。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　第二，我国房地产贷款占银行全部贷款的比重比较高。现在我们整个贷款余额当中，大概有25%是房地产贷款，其中包括按揭贷款和房企贷款。这个指标高的时候曾经达到过28%左右，当然近年来由于房地产调控，这一占比已经逐渐开始下降了。同时我国的房地产是银行贷款的重要抵押品，房价如果大幅下跌，意味着金融体系将面临着极大的风险。

　　第三，房地产对我国经济贡献度比较高。2021年，房地产业和建筑业对GDP的贡献率达到了13%。2021年，房地产业和建筑业合计吸纳就业大概达到了5780万人。而且我国房地产业与42个行业中的38个有关联，有的关联非常直接，比如说钢铁业、家电、装修、汽车等等都是有直接的关联。如果房地产硬着陆，将严重拖累我国经济稳定和发展。

　　事实上，我国房地产并没有硬着陆。2021年下半年以来，我国房地产市场下行压力是比较大的，但是100个城市住宅的平均价格总体还是保持平稳的，今年6月，我国房价开始温和下降，截至11月，累计降幅也只有0.1%。

本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　下面我讲第二个方面，我国房地产市场风险化解的三个阶段。我觉得到目前为止我们总共经历三个阶段。第一个是房地产企业自救，第二个是压实地方政府责任，第三是金融支持。

　　大约从去年5月份开始，房地产风险暴露了。房地产风险化解的第一个阶段是在市场化条件下，房地产企业自救，但是实践证明单靠房企自救难以化解风险。然后，国家提出了压实地方政府责任，保交楼、稳民生。最近几个月，金融管理部门密集发声并开始采取措施，支持房地产风险的化解和平稳健康的发展。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　房地产调控主要可以从两个方面来分析，一个是需求端调控，一个是供给端调控。需求端调控是我们用的比较多的，历次房地产调控都是这样。这次调控当中，有关部门集中出台了一系列财税和利率政策，比如个税退税激励支持改善性住房需求，针对房价下跌城市阶段性下调首套房贷利率的下限，下调首套个人住房公积金贷款利率。而且多地政府也出手收购商品房作为保障安置和人才的用房。这有两个目的，起到两个作用，一个是盘活市场，加速了楼市的去化；二是购买来的房子又可以作为保障安置和人才用房。这些主要指的需求端的调控。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

(小编：财神)