大悦城地产29亿港元私有化， 商业地产迎价值重估

近几年，随着全国地产开发规模以及房价下行，持有物业业务对房地产运营商的支持愈发凸显。商业地产现金流稳定，还可作为底层资产用于融资，对于房地产企业而言是优质资产。本次大悦城地产的私有化受到市场认可，主要原因是估值较低，且后续也将增厚大悦城归母净资产和归母净利润。

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　　7月31日，大悦城(000031.SZ)发布公告，其控股子公司大悦城地产(0207.HK)董事会拟向除公司和得茂有限公司(公司控股股东中粮集团全资子公司)以外的大悦城地产其他所有股东提出私有化大悦城地产的建议，以协议安排方式回购计划股东所持大悦城地产普通股股份方式实行。协议安排生效后，大悦城地产的47.3亿股计划股份将被注销。作为对价，原持有计划股份的大悦城地产股东有权就注销的每股计划股份自大悦城地产收取0.62港元现金，合计金额约为29.32亿港元。协议安排生效后，大悦城地产将向联交所申请撤销上市地位。

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公告发布次日，大悦城地产股价大幅上涨，当日涨幅达到45.95%，可见市场对于交易价值的认可。一方面，大悦城地产持有的商业地产毛利率较高，盈利较稳定，经营表现良好；另一方面，本次交易私有化估值较低，后续将增厚大悦城归母净资产和归母净利润。

　　交易价值显现 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

本次交易预计将增厚大悦城归母净资产约25%。根据申万宏源研究测算，本次计划私有化股份47.3亿股的对价为每股0.62港元，合计私有化金额为29.3亿港元，对应大悦城地产整体私有化估值为88.2亿港元、对应人民币为80.4亿元，占公允价值计量下归母净资产295.3亿元的0.27倍，占成本法计量下归母净资产162.4亿元的0.5倍，即私有化估值为，公允价值计量下市净率0.27倍，成本法下市净率0.49倍，私有化估值较低。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

申万宏源研究认为，本次交易完成后，将提升优质资产浓度，后续也将增厚大悦城归母净资产和归母净利润。其中，估算本次交易将增加大悦城A股归母净资产为26.2亿元，占比2024年大悦城归母净资产的106亿元的24.7%。

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上述判断基于大悦城地产的资产质量。一直以来，公司持有的商业地产表现强劲。大悦城地产开发、管理、经营的以大悦城为品牌的城市综合体商业地产项目全国布局44个，包括重资产30个以及轻资产14个。2024年末，公司在营项目36个，其中包括23个大悦城购物中心，总商业面积约308万平方米，2个大悦汇，在建、筹备的项目8个。2024年内，公司厦门大悦城、三亚大悦城和北京海淀大悦城3家购物中心成功开业，出租率均达98%以上，开业率均在97%以上。

2024年，大悦城地产投资物业租金及相关服务收入总额约为41.76亿元，投资物业业务毛利率达76%，其中，主要投资物业租金收入为33.83亿元，平均出租率94%。2024年，大悦城地产购物中心业务实现销售额约384亿元，同比增长16.4%，客流3.5亿人次，同比提升20.7%。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

而在“谷子经济”火热的当下，大悦城地产二次元文化成为流量密码。根据年报，2024年，公司二次元业态总销售额突破11.1亿元，有近1亿人次的“谷民”来到大悦城“吃谷”。2024年底，全国大悦城二次元门店总数达311个，共创造销售成绩超8.64亿元；全年大悦城引进的IP快闪超244场，共产生销售额超2.5亿元。

虽然2024年大悦城地产投资物业租金及相关服务收入较上年下降4.2%，毛利率下降1个百分点，但原因为2023年基数相对较高：2023年投资物业租金及相关服务收入总额约为43.59亿元，较2022年增长24.8%，投资物业业务毛利率77.1%，较2022年的74.5%增长2.6个百分点。而购物中心业务实现销售额约330亿元，同比增长33%，租金收入29.98亿元，较2022年增长38.9%。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

2024年，大悦城地产的营业收入为198.31亿元，虽然较2023年的132.72亿元有所上涨，但由于销售型占比提升及合作项目结算周期的影响，整体毛利率降低，年度溢利为7.83亿元，同比下降44.8%，其中本公司拥有人应占亏损约为2.94亿元，应占联营公司及合营企业溢利较2023财年减少，以及公司2023年处置附属公司实现税前收益，因而相关收益同比减少。不过，商业物业的物业开发商及控股公司常使用的指标为拥有人应占核心净利润，大悦城地产这一财务指标为8.46亿元，较2023年的9.91亿元下降并不多。

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而根据A股大悦城发布的业绩预告，2025年上半年大悦城预计归属于上市公司股东的净利润扭亏为盈，预计盈利约0.8至 1.2亿元，主要系受结算资源、周期影响，毛利率同比上升，毛利额同比增加。可见业绩已经有所回暖。

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(小编：财神)