公募REITs产品扩容，机构配置逻辑转向

发布时间：2026-10-10 14:58来源：证券市场周刊散户吧字号：大 中 小

伴随煤电REITs正式获批落地，公募REITs市场已告别传统基建单一赛道，迈入品类扩容、扩募常态化的全新发展阶段。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

9月20日，华夏华润能源REIT、长城华能燃煤发电REIT获得证监会注册批复，成为国内首批煤电公募REITs。其中，长城华能燃煤发电REIT底层资产为青岛董家口热电联产项目，资产估值约30.16亿元；华夏华润能源REIT底层资产为河南焦作超超临界热电联产机组，具备深度调峰能力。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

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伴随着国内首批煤电REITs正式获批落地、仓储物流REITs一级市场认购热度不减、商业不动产REITs试点项目持续推进，公募REITs产品覆盖范围由高速公路、产业园等传统基础设施，向能源保供资产、消费商业物业延伸。

　　

与此同时，扩募机制步入常态化运行阶段，产业园、仓储物流、保障性租赁住房等多品类资产陆续启动扩募，不同底层资产的现金流表现出现明显分化。

　　

底层资产经营分化加剧

　　

随着公募REITs品类不断扩容，不同底层资产受行业周期、区域供需格局、政策属性影响，经营表现显著分化。2026年半年报数据显示，全市场可比公募REITs可供分配金额同比小幅下行，板块之间业绩差距持续拉大，保租房、消费基础设施板块维持正向增长，产业园、仓储物流、部分能源资产经营承压。

　　

保障性租赁住房REITs具备政策托底属性，出租率、租金收缴率稳定性居全市场前列，板块出租率区间大致维持在94%—99%，租金收缴率普遍接近100%。板块可供分配金额实现同比正增长，招商蛇口租赁住房REIT上半年可供分配金额同比提升13.3%，中金厦门安居REIT二季度可供分配金额完成度超过预期。该赛道现金流确定性强，短板在于租金增长存在政策上限，长期资本增值空间相对有限，整体分派率水平温和。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

仓储物流REITs一级市场认购持续保持热度，但行业仍处于租金下行周期，多数项目采取以价换量策略维持出租率。板块出租率区间大致维持86%—100%，中金普洛斯REIT截至6月末时点出租率92.34%，租金收缴率98.77%，上半年可供分配金额同比下滑15.3%。京东仓储REIT这类长期整租模式项目的现金流稳定性优于市场化散租高标仓，华南核心区域仓储资产韧性更强，其余区域仍面临新增供给带来的租金压力。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

产业园REITs是当前基本面承压最突出的板块。新增产业物业集中供给叠加企业扩租意愿偏弱，部分项目出现租金与出租率同步下行。2026年上半年产业园板块可供分配金额同比下滑16.4%(券商汇总测算)，部分项目可供分配金额同比降幅超过40%。板块内部同样存在明显分层，一线核心城市，标准工业厂房，具备强招商运营能力的标的出租率可维持95%以上；三、四线城市，以研发办公为主的产业园项目，租金去化压力突出。

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商业不动产REITs尚处于试点推进阶段，底层资产涵盖购物中心、奥特莱斯等消费物业，经营表现与消费复苏、客流转化深度绑定。消费基础设施REITs现金流具备韧性，出租率维持在93%—100%。传统写字楼、老旧购物中心资产受空置率、租户议价压力影响，经营不确定性更高。截至9月末，招商资管招商蛇口商业不动产REIT等项目完成注册，多单商业不动产REIT处于受理、审核阶段，后续底层资产运营能力、租户结构将成为估值核心变量。

　　

此外，随着扩募机制常态化成型，公募REITs扩募已经从早期试点项目的个案实践，转变为存量资产持续盘活的标准化资本工具，构建起“首发设立+扩募注入”的长效运营模式。在制度层面，监管优化扩募申报规则，依据证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金扩募业务指引》，扩募申报间隔由1年缩短至6个月，降低优质存量资产持续注入的制度门槛，支持单只公募REITs持续收购同类型成熟底层资产，实现资产规模扩容、分散单一项目运营风险。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　

截至2026年9月末，沪市已有张江、普洛斯、京保、临港等多单扩募项目完成落地，储备项目梯队充足。中金厦门安居REIT扩募项目于今年6月完成上市，为福建首单保租房扩募项目；华润有巢REIT落地市场首单向原持有人配售的扩募模式；京东仓储REIT成为市场首单完成二次扩募的民营公募REIT；东久REIT落地首单民营产业园公募REIT扩募，打通民营产业不动产持续证券化路径。扩募资产类型持续丰富，临港REIT采用研发办公叠加工业厂房的混包扩募方案，为混合业态资产注入提供了参考样本。

　　

(小编：财神)