物业赴港上市管窥：金融街、鸿坤与宋都的异与同

　　寒冬腊月过后，2020年的2月并不平静。节后股市开盘首日，地产A股纷纷跌停与内房股普涨形成了鲜明对比，其中尤以物业股的上涨较为明显。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

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　　截至2020年1月31日，共有4家物业公司赴港递交IPO文件，最新一起则是二次递交招股书的鸿坤集团旗下物业公司，此前还有正荣服务、金融街物业以及宋都服务。

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　　趁着物业股赴港上市的“东风”，北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司的母公司烨星集团控股有限公司(下称“鸿坤物业”)，在2020年1月31日再次递交招股书，这也是继去年7月底递交招股书失效后的最新一次动作。

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　　除了鸿坤物业以外，金融街物业及宋都服务也在除夕(1月24日)当天向港交所递交了招股书。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

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　　对比这三家物业公司，金融街物业显得比较“特别”，2017年至2019年前三季度收入组成中，商务物业收入占比均维持在65%以上，远远超过住宅物业或其他物业的收入。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

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　　另一边，鸿坤物业与宋都服务二者在管建筑面积体量不及金融街物业，其中鸿坤物业的市场主要分布在京津冀区域且以住宅物业为主，而宋都服务主要扎根于长三角，尤以浙江为主。

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　　商务物管公司赴港IPO

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　　作为一家以金融商务服务为亮点的物管企业，金融街物业有其独特的地方。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　始于1994年的北京，金融街物业在2008年开始向外规模扩张，相继进入华北、西南、东北、华南以及华东区域。

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　　背靠母公司金融街集团的国企背景，金融街物业在规模及多元业务布局上处于上风，总收入逐年呈现上升趋势。据了解，金融街集团通过附属公司华融综合间接持有金融街物业股份47.52%，中国人寿保险则间接持有29.49%股权。

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　　在金融街物业的收入构成中，包括了办公楼、综合楼、零售商业大楼及酒店、住宅、公共物业(医院、教育及其他)、餐饮服务等业态。

　　招股书显示，2017年至2019年前三季度，金融街物业总收入分别为7.57亿、8.75亿以及6.91亿元，商务物业占总收入的70.28%、67.56%以及65.78%，与非商务物业收入逐渐形成“六四分”的局面。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

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　　数据来源：企业招股书，观点指数整理 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

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　　商务物业方面，办公楼收入为重中之重，2017年至2019年前三季度分别实现3.99亿、4.6亿、3.54亿元，占总收入比重均在50%以上。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　据观点地产新媒体了解，金融街物业的商务物业中办公楼主要包括北京富凯大厦、金融街中心及德胜国际中心、天津环球金融中心。此外，还有金融街长安中心综合体、北京金融街购物中心以及北京怀柔酒店项目等。

　　尽管在金融街物业收入占比中商务物业占绝对优势，但在建筑面积方面，商务与非商务物业的占比情况则不尽相同，2019年前三季度，二者的比例分别为41%和59%。

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　　截至去年9月底，金融街物业管理项目137个，在管建筑面积1900万平方米，较上一年度末在管建筑面积1640万平方米有所增加，其中在管商务物业建筑面积为780万平方米，非商务物业(尤其住宅物业)的在管建筑面积约1120万平方米。

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　　2017年至2019年前三季度，金融街物业来自独立第三方的在管建筑面积分别为481、619以及774万平方米，占总的比重分别为36.48%、37.71%以及40.69%。可以看出，最近几年金融街物业有意提高来自第三方在管建面的比重。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

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　　对于未来多元化业态的发展方向，金融街物业在招股书中提到，致力于改进非商务物业管理及服务，扩大在住宅等非商务物业管理行业的市场份额，并预期，商务物业及非商务物业在管建筑面积将继续保持同类增长。 本文来自散户吧WWW.SANHUBA.COM

　　反映到毛利及收益方面，从目前来看，金融街物业在住宅物业领域或许是短板之一，商务物业方面的毛利率要远高于非商务物业，尤以办公楼、零售商业大楼及酒店的毛利率较为明显。

　　

(小编：财神)